1月5日，新年的第一个工作日，小寒。在这样的一天，最“仗义执言”的房地产大佬、北京华远集团总裁任志强在他的博客中写道：一场席卷全球的金融风暴让这个冬天显得格外的寒冷，甚至让年底年初的各种中外节日都失去了喜庆的色彩，凄凉之意让大多数人都在怀疑冬天之后是否会有春天。

    在任志强的眼里，楼市的寒冬让人无法承受，积压的库存随时都可能扯断开放商脆弱的资金链。的确，对于开发商来说，楼价疯涨的好日子已经一去不复返了。

    “我们的销售量提前释放，不仅把2007年的房子卖光了，也把2008、2009年的房子也提前卖掉了”，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌这样评价目前的市场，但其认为，我们是有时间的，要用时间换空间，用收入增长的时间替代房价过去的虚涨。2009年，楼市还会给我们带来惊喜吗？

地产行业人士点评楼市泡沫

●2007年全年销售商品房7.7亿多平方米，2008年估计不超过6亿平方米，相差约20％.必然出现大量空置并占用大量资金，让继续投资的能力下降，在没有市场或信贷资金的支持下，资金链开始断裂，并出现烂尾工程。

———北京华远集团总裁任志强

●从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。

———中国指数研究院

●过去的房价透支了将来。泡沫就是吹起来的，在房价拼命往上涨的时候，透支的，超支的很多。

———住宅研究会副会长顾云昌

 
库存之痛

    从2007年年底开始，中国房地产市场开始调整，2008年以来下行速度加快，下滑幅度加大，房地产价格也随之开始回落。总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。

    宏源证券分析师杨国华认为，市场基本面要素面临压力，将导致短期房价继续下行，但各要素有望在09年陆续好转，并在09年底走出低谷。

    在不考虑09年销售量较08年增长的情况下，北京、海品牌,上海介绍">上海、深圳的多余库存有望在2009年底消化完毕。北京、深圳消化库存约需20个月，若考虑合理库存，消化多余库存约需11个月。海品牌,上海介绍">上海情况好一点，消化库存约需3个月。

    由于城市化的推进，房地产投资在过去的几年内占城镇固定资产投资的比重持续很高。据西部证券测算，截至2008年第三季度，房地产上市公司存货占全部A股上市公司存货的比例达到26％.

    受访的深圳房地产开发商预计，2009年仍将是形势十分严峻的一年，尤其是上半年。2009年的主要经营战略之一是清理现有库存，并缩减建设规模以尽量保持足够的现金水平。

    “2007年全年销售商品房7.7亿多平方米，2008年估计不超过6亿平方米，相差约20％.必然出现大量空置并占用大量资金，使继续投资的能力下降，在没有市场或信贷资金的支持下，资金链开始断裂，并出现烂尾工程”，任志强的话有些耸人听闻，其预计，即使房地产销售高涨达到了2007年的水平，也大约要一年多的时间才能消化存量并让供求关系平衡。

房价仍将下行

    全国商品房的成交量连续12个月同比出现了萎缩，全国商品房平均成交价格也已经开始出现了下跌态势。东北证券分析师高建认为，这种态势一旦形成绝不会在短期之内结束。主要理由为：房地产作为一种重要的资产其价格会与其他资产价格保持某种关联性。目前，股票、有色金属、石油、艺术品市场包括CPI走势都出现了大幅调整，房地产市场将难以独善其身。

    从美国房屋销售成交量见顶以来，美国房地产市场已调整了3年，而且目前价格还未见底，因此此轮中国房地产市场的调整周期也不会太短，至少应该在2-3年以上。再者，从国内情况来看，根据海品牌,上海介绍">上海市2005年的调整时间，基本上也是从房价指数见顶后调整2年左右，因此此轮调整成为一次中级调整的可能性较大，预计至少在2009年底或2010年才会触底。

    “从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感”，中国指数研究院认为，在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。预计2009年房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性。

    过去的房价透支了将来。“泡沫就是吹起来的，在房价拼命往上涨的时候，透支的，超支的很多”，顾云昌表示，2007年中国的市场是很亢奋和不理性的市场，一些开发商集体犯错误，地价很高，他们拼命地买地，老百姓拼命地抢房子，政府地价越来越高了，大家都有一点头脑发热了，是非常发热。现在我们的销售量提前释放了，不仅把07年的房子卖光了，也把08、09年的房子提前卖掉了。

救市短期难以立竿见影

    “如果没有新的利好政策出台，仅靠现有已出台的政策，2009年的市场情况仍不乐观，宏观景气必然影响到房地产市场”，任志强对2009年的楼市忧心忡忡。

    2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。

    房地产市场的低迷，不仅关系到房地产行业的发展前景，更关乎整个中国经济的未来。2008年1-10月，全国商品房的月度销售面积和销售额均出现了大幅下跌，分别同比下降16.5％和17.4％.基于此，中央政府一改对房地产行业紧缩的调控政策，在2008年10月23日之后陆续出台了一系列力度空前的“救市”政策。

    中国指数研究院认为，在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，2008年第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。

    一系列的救市政策无疑会一定程度上刺激房地产需求，但究竟多久能够显现效果，事实上却很难做出精确判断，新政手段对房地产需求的影响存在着明显的时滞。

    接受采访的房地产公司普遍反映，救市政策对销售的作用最近还不明显，只有小部分开发商感觉救市政策对销售回暖有一定作用。但从一线数据来看，新政出台后看房和关注的人数明显上升，关注新政细则的进度以及出台后成交能否持续放大。宏源证券认为，参照历史，本轮政策对需求的影响将在2009年二季度起陆续显现。